Warum Immobilien in Marokko Investoren anziehen
Die Kombination aus städtischem Wachstum, touristischer Nachfrage und einem großen Mietmarkt macht Immobilien in Marokko interessant. In vielen Städten liegen die Bruttomietrenditen auf einem Niveau, das in Westeuropa selten ist – vorausgesetzt, Kaufpreis, Auslastung und Management sind gut im Griff.
Die wichtigsten Städte und Gebiete für Rendite
Rendite ist kein „Landesdurchschnitt“. Sie unterscheidet sich stark je nach Stadt, Viertel und Immobilientyp (Studio/Wohnung/Riad/Villa). Ein praktischer Einstieg ist der Blick auf Bruttomietrenditen in größeren Städten:
- Tanger: relativ hohe Brutto-Renditen (ungefähr 6,89%–9,28%; im Schnitt около 8%).
- Marrakesch: oft stark durch touristische Nachfrage (ca. 6%–8,38%; im Schnitt около 7,08%).
- Casablanca: breiter Mietmarkt (ca. 5,61%–8,18%; im Schnitt около 7%).
- Rabat: stabileres Profil (ca. 5,91%–7,14%; im Schnitt около 6,68%).
- Agadir: im Schnitt niedriger (ca. 4,4%–5,19%; im Schnitt около 4,82%).
Wie wird aus „Stadt“ ein echter Deal?
- Das Viertel ist wichtiger als die Stadt: Nähe zu Business-Hubs, Universitäten, Krankenhäusern, ÖPNV und „Walkability“ bestimmt die Vermietbarkeit.
- Der Mietertyp bestimmt den Immobilientyp: Expats/Business = moderne Wohnung + Parkplatz + gutes Internet; Tourismus = Erlebnis + Lage + Bewertungen; Einheimische = Preis/Leistung + Erreichbarkeit.
- Exit-Strategie: Wähle Lagen, die auch verkäuflich bleiben, wenn die Vermietung vorübergehend schwächer wird.
Vermietungsstrategie: langfristig vs. Short-Stay
Langfristige Vermietung
Langfristige Vermietung bietet oft mehr Planbarkeit (geringerer Leerstand, weniger operativer Druck). Die Kehrseite ist, dass Mietrecht und Inkasso/Räumung in der Praxis Zeit kosten können.
Studien zum Mietmarkt weisen ausdrücklich darauf hin, dass Räumungsverfahren bei Zahlungsverzug über ein rechtliches Verfahren laufen und in der Praxis langwierig sein können.
Short-Stay (Airbnb/Booking) und touristische Vermietung
Short-Stay kann höhere Bruttorenditen liefern, ist aber managementintensiv und erfordert Compliance. In vielen Fällen sind Genehmigung/Lizenz oder Klassifizierung nötig; ungenehmigte Vermietung kann zu Sanktionen führen.
- Plus: höhere Tagespreise, Flexibilität, oft höhere Bruttoeinnahmen in starken Tourismus-Hotspots.
- Minus: Saisonalitätsrisiko, Plattformabhängigkeit, mehr Abnutzung, Reinigung/Wäsche/Gästesupport sowie Genehmigungs-/Registrierungspflichten.
Kosten, die deine Rendite machen oder brechen
Viele Investoren rechnen zu optimistisch, weil Kauf- und Transaktionskosten unterschätzt werden. Beim Kauf summieren sich Notar/Registrierung und „Land Conservation“ (Registrierung) oft auf etwa 6–7% des Kaufpreises (indikativ).
Rendite rechnen: brutto vs. netto
- Bruttorendite = Jahresmiete / Kaufpreis.
- Nettorendite = (Miete - Leerstand - Verwaltung - Instandhaltung - Steuern/Gebühren - Nebenkosten/HOA) / Gesamtinvestition (inkl. Kosten).
- Praktische Faustregel: Erstelle 2 Szenarien: konservativ (niedrigere Auslastung, höhere Kosten) und optimistisch.
Rechtliche und Due-Diligence-Checkliste (essentiell)
- Titel und Registrierung: Kaufe möglichst nur Immobilien mit klarem Titel/Registrierung im offiziellen Registersystem (Conservation Foncière) und lasse dies von einem unabhängigen Notar/Anwalt prüfen.
- Zweck & Nutzung: Prüfe, ob die Immobilie zu deinem Vermietungsziel passt (wohnen vs. touristisch, WEG-/Gebäuderegeln, lokale Gemeinderegeln).
- Verträge: bei langfristig: klare Mietverträge, Kaution, Zahlungsvereinbarungen und Vorgehen bei Rückstand.
Dürfen ausländische Investoren kaufen?
Grundsätzlich können Nicht-Residenten in Marokko in städtischen Zonen Immobilien besitzen. Eine bekannte Einschränkung ist landwirtschaftlicher Grund: Das ist oft komplexer und wird meist nur über spezielle Strukturen oder Alternativen gelöst.
Welche Gebiete lassen Investoren „aufhorchen“?
- Tanger: Kombination aus Nachfrage (Wohnen/Arbeiten) und relativ hohen Renditen.
- Marrakesch: attraktiv für Short-Stay, sofern du Compliance und Management straff organisierst.
- Casablanca: solide für langfristige Vermietung durch wirtschaftliches Zentrum und breite Mietbasis.
- Rabat: Stabilität und institutionelle Nachfrage; oft „weniger Peak, mehr Ruhe“.
Die 7 Fragen, die du vor dem Kauf beantworten musst
- Wer ist mein idealer Mieter (Tourist, Expat, Einheimischer, Student) und passt das Viertel dazu?
- Wie hoch ist meine realistische Auslastung (Monatsdurchschnitt, Saison, Wettbewerb)?
- Wie hoch sind meine gesamten Erwerbskosten (inkl. indikative 6–7% Transaktionskosten)?
- Wer übernimmt Verwaltung/Reinigung/Instandhaltung und zu welchem Honorar?
- Bin ich für Short-Stay compliant (Registrierung/Genehmigung/Klassifizierung, wo erforderlich)?
- Wie begrenze ich das Risiko von Zahlungsrückständen und was ist mein Plan, wenn Verfahren lange dauern?
- Wie sieht mein Exit aus: Verkauf, Refinanzierung oder Wechsel des Vermietungsmodells?
Fazit
Ja, in Immobilien in Marokko zu investieren kann ein guter Plan sein – aber es ist kein „blind kaufen und kassieren“. Die besten Ergebnisse entstehen durch eine klare Standortwahl, eine passende Vermietungsstrategie, realistische Netto-Rechnungen und wasserdichte rechtliche Prüfungen. Wer das gut macht, findet in Städten wie Tanger, Marrakesch und Casablanca oft die interessanteste Kombination aus Nachfrage und Rendite.
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