Por que el inmobiliario en Marruecos atrae a los inversores
La combinación de crecimiento urbano, demanda turística y un gran mercado de alquiler hace que el inmobiliario en Marruecos sea interesante. En muchas ciudades, los rendimientos brutos del alquiler están a un nivel poco común en Europa Occidental, siempre que controles bien el precio de compra, la ocupación y la gestión.
Las ciudades y zonas clave para el rendimiento
El rendimiento no es un “promedio nacional”. Varía mucho según la ciudad, el barrio y el tipo de vivienda (estudio/apartamento/riad/villa). Un punto de partida práctico es mirar los rendimientos brutos del alquiler por gran ciudad:
- Tánger: rendimientos brutos relativamente altos (aprox. 6,89%–9,28%; alrededor de 8% de media).
- Marrakech: a menudo fuerte por la demanda turística (aprox. 6%–8,38%; alrededor de 7,08% de media).
- Casablanca: mercado de alquiler amplio (aprox. 5,61%–8,18%; alrededor de 7% de media).
- Rabat: perfil más estable (aprox. 5,91%–7,14%; alrededor de 6,68% de media).
- Agadir: más bajo de media (aprox. 4,4%–5,19%; alrededor de 4,82% de media).
Como convertir “ciudad” en una operación real?
- El barrio importa más que la ciudad: la proximidad a centros de negocios, universidades, hospitales, transporte público y la “walkability” determina la facilidad de alquilar.
- El tipo de inquilino determina el tipo de vivienda: expatriados/negocios = apartamento moderno + parking + buen internet; turismo = experiencia + ubicación + reseñas; locales = relación calidad/precio + accesibilidad.
- Estrategia de salida: elige ubicaciones que sigan siendo vendibles si el alquiler se debilita temporalmente.
Estrategia de alquiler: larga estancia vs corta estancia
Alquiler de larga estancia
El alquiler de larga estancia suele dar más previsibilidad (menos vacancia, menos presión operativa). La desventaja es que la normativa y la gestión de cobros/desahucios pueden llevar tiempo en la práctica.
Estudios sobre el mercado de alquiler indican explícitamente que los procesos de desahucio por impago siguen un trámite legal y pueden ser largos en la práctica.
Corta estancia (Airbnb/booking) y alquiler turístico
La corta estancia puede ofrecer mayores rendimientos brutos, pero es intensiva en gestión y requiere cumplimiento normativo. En muchos casos se necesita permiso/licencia o clasificación; alquilar sin autorización puede conllevar sanciones.
- Pros: tarifas diarias más altas, flexibilidad, a menudo mayores ingresos brutos en hotspots turísticos fuertes.
- Contras: riesgo estacional, dependencia de plataformas, más desgaste, limpieza/ropa de cama/atención al huésped, y requisitos de permiso/registro.
Costes que hacen o rompen tu rendimiento
Muchos inversores calculan con demasiado optimismo porque se subestiman los costes de compra y transacción. En la compra, notaría/registro y “land conservation” (registro) suelen sumar alrededor de 6–7% del precio de compra (indicativo).
Calcular rendimiento: bruto vs neto
- Rendimiento bruto = alquiler anual / precio de compra.
- Rendimiento neto = (alquiler - vacancia - gestión - mantenimiento - impuestos/tasas - suministros/HOA) / inversión total (incl. costes).
- Regla práctica: crea 2 escenarios: conservador (menor ocupación, mayores costes) y optimista.
Checklist legal y de due diligence (esencial)
- Título y registro: preferiblemente compra solo propiedades con título/registro claro en el sistema oficial (Conservation Foncière) y que lo revise un notario/abogado independiente.
- Destino y uso: verifica que la propiedad se ajusta a tu objetivo de alquiler (residencial vs turístico, normas de comunidad/edificio, normas municipales locales).
- Contratos: en larga estancia: contratos claros, fianza, condiciones de pago y procedimiento ante impagos.
Se puede comprar como inversor extranjero?
En general, los no residentes pueden poseer inmuebles en Marruecos en zonas urbanas. Una restricción conocida es la tierra agrícola: suele ser más compleja y normalmente se resuelve mediante estructuras específicas o alternativas.
Que zonas hacen que los inversores “presten atención”?
- Tánger: combinación de demanda (vivir/trabajar) y rendimientos relativamente altos.
- Marrakech: interesante para corta estancia si organizas bien el cumplimiento y la gestión.
- Casablanca: sólido para larga estancia por su núcleo económico y una base amplia de inquilinos.
- Rabat: estabilidad y demanda institucional; a menudo “menos pico, más calma”.
Las 7 preguntas que debes poder responder antes de comprar
- ¿Quién es mi inquilino ideal (turista, expatriado, local, estudiante) y encaja el barrio?
- ¿Cuál es mi ocupación realista (promedio mensual, temporada, competencia)?
- ¿Cuáles son mis costes totales de adquisición (incl. costes de transacción indicativos del 6–7%)?
- ¿Quién se encarga de la gestión/limpieza/mantenimiento y a qué tarifa?
- ¿Cumplo para corta estancia (registro/permiso/clasificación donde se requiera)?
- ¿Cómo limito el riesgo de impagos y cuál es mi plan si los procedimientos tardan mucho?
- ¿Cuál es mi salida: venta, refinanciación o cambiar a otro modelo de alquiler?
Conclusión
Sí, invertir en inmobiliario en Marruecos puede ser un buen plan, pero no es “comprar a ciegas y cobrar”. Los mejores resultados vienen de una elección de ubicación precisa, una estrategia de alquiler adecuada, cálculos netos realistas y revisiones legales sólidas. Si lo haces bien, en ciudades como Tánger, Marrakech y Casablanca suele aparecer la combinación más interesante de demanda y rendimiento.
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