العائد الإجمالي والصافي للإيجار في الدار البيضاء كيف تحسبه بشكل واقعي
كثير من المستثمرين يبدأون بحساب العائد الإجمالي فقط وينسون التكاليف وفترات الشغور والإدارة. لذلك قد يبدو العقار جيداً على الورق لكنه أقل ربحية في الواقع.
في سوق الدار البيضاء العقاري من الأفضل حساب العائد الإجمالي والصافي والعمل بعدة سيناريوهات. هذا يعطي صورة أكثر واقعية للهامش والمخاطر.
العائد الإجمالي
العائد الإجمالي مؤشر أولي سريع:
العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي / إجمالي الاستثمار) × 100
يفيد في مقارنة العقارات، لكنه لا يكفي لاتخاذ القرار النهائي.
العائد الصافي
العائد الصافي يأخذ التكاليف السنوية في الحسبان:
العائد الصافي = ((الإيجار السنوي - التكاليف السنوية) / إجمالي الاستثمار) × 100
وهذا يعكس بشكل أفضل ما يتبقى فعلاً للمستثمر.
تكاليف غالباً ما يتم نسيانها
- تكاليف الشراء والإجراءات الإدارية
- التجديد والتجهيز الأولي
- التأثيث والمفروشات
- مصاريف البناية / السنديك
- الصيانة والإصلاحات
- فترات الشغور بين المستأجرين
- إدارة العقار عن بعد
- التأمين واحتياطي الطوارئ
حساب إجمالي الاستثمار بشكل صحيح
لا تعتمد على سعر الشراء فقط. يجب إضافة مصاريف الاقتناء والتجديد والتأثيث وميزانية تجهيز العقار للتأجير. عندها فقط يمكن المقارنة بشكل عادل.
تأثير استراتيجية التأجير
- التأجير طويل الأمد: أكثر استقراراً وأقل جهداً تشغيلياً.
- التأجير القصير/المتوسط: قد يحقق دخلاً أعلى لكنه يحتاج إدارة وتكاليف أكبر.
اعمل بثلاثة سيناريوهات
- سيناريو محافظ
- سيناريو متوقع
- سيناريو متفائل
هذه الطريقة تمنع اتخاذ القرار بناءً على أفضل احتمال فقط.
كيف تقيّم الشقة من زاوية العائد
- الموقع والموقع الدقيق
- جودة البناية والأجزاء المشتركة
- المصعد وموقف السيارات
- فئة المستأجرين المناسبة للمنطقة
- مستوى التشطيب والاستثمارات الفورية
- سهولة الإدارة عن بعد
الخلاصة
العائد الإجمالي نقطة بداية، أما العائد الصافي فهو الاختبار الحقيقي. المستثمر الذي يأخذ في الاعتبار التكاليف والسيناريوهات وواقع الإدارة في الدار البيضاء يتخذ قرارات أفضل وأكثر أماناً.
